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抵押合同未办理抵押登记,抵押人也要承担连带清偿责任

根据《物权法》的规定,不动产抵押权未办理抵押权登记,抵押权不成立。换言之,如果未办理抵押权登记,债权人即不能就抵押物进行优先受偿。因此,很多人都错误地以为,未办理抵押权登记的不动产抵押合同就是“废纸一张”,对于债权的实现不能发挥任何作用。最高法院审理的这则案例,给那些没有办理不动产抵押登记的债权人本以为“病入膏肓”的案件一剂““治病良药”。

裁判要旨

不动产抵押合同成立,抵押权因未办理抵押登记而未设立,债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任,但债权人不能就抵押物主张优先受偿。

案情简介

一、2012年12月24日,甲方与乙方签订《借款协议》,约定:乙方向甲方借款人民币550万元。方提供位于商都县商张公路北侧(工业园区)的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。后乙方甲方账户汇入511.5万元,其余38.5万元作为利息预先扣除。随后,丙方将国用(土)第2012-134号《国有土地使用证》交付乙方持有,但双方未办理抵押登记。

二、因甲方未偿还借款本息,乙方起诉请求:1、甲方偿还借款550万元及利息;2、丙方在抵押财产范围内承担连带清偿责任,乙方对该财产享有优先受偿权。

本案中认为涉案的抵押财产有不动产,但并未办理抵押权登记,因此抵押权未有效设立,故不应当承担担保责任,因此乙方不能就土地使用权主张优先受偿,但最高法院同时认为:“根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定,以土地使用权进行抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自抵押登记时设立。原审认为抵押合同成立,抵押权并未设立,乙方可以主张丙方在土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任,但不能就土地使用权主张优先受偿,适用法律并无不当。

经验总结

1、未办理不动产抵押登记的抵押合同并非废纸一张,而是可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。理由是:根据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”也即,抵押未登记仅为抵押权未有效设立,但并不影响抵押合同的效力,抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下,债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此,抵押人不要以为只要未办理抵押权登记,自己就可以免于承担担保责任;抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。通过抵押合同主张合同上的权利,也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果。

2、不动产抵押合同签订后,不论是抵押人还是抵押权人,都应当应及时办理抵押权登记。于抵押权人而言,未办理登记就不能取得抵押权,也就不能就抵押物优先受偿。虽然债权人可以基于抵押合同,在抵押物的范围内要求抵押人对债务承担连带责任,但在抵押人资产资不抵债时,债权人还是极有可能会面临债务不能被全部清偿的风险。于抵押人而言,其未办理抵押权登记,并不能当然免除其承担责任的义务和可能性。相反,其必须在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。因此,迟延办理抵押登记,对于双方当事人而言均无太大意义,至少不能从根本上改变双方当事人的权利义务关系。

3、在抵押未登记但已满足抵押合同约定的或者法定的实现抵押权的条件时,抵押权人应当在请求保全债务人相关财产的同时,申请保全抵押物。在抵押物已经被抵押人转让时,可申请在抵押物价值的范围内保全抵押人的其他财产。以此来确保未来申请执行时的优先顺位,间接达到近似于有抵押权存在的法律效果。

4、本案的另一个重要启示在于:一项法律行为(如合同、承诺书等)无效或者不能发生当事人预设的法律效果,并不当然就是“废纸一张”,而是可以转换为与之相似相近的法律行为,并以此为基础确定双方当事人的权利义务关系。本案中虽然抵押权未有效设立,但最高法院依据抵押合同有效,通过转换,要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任,诚值赞同!这一裁判方法被称之为法律行为的转换制度,并已经被最高法院的相关判例所采纳(详见延伸阅读)。因此,运用好法律行为转换制度,可以在某些看似已经毫无可能胜诉的案件,起到“化腐朽为神奇”的效果。

相关法律具体规定

《物权法》

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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