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浅谈“借名买房”


进入21世纪以来,“遏制房价过快上涨,解决居民住房问题”逐渐成为国家政策的着力点。随着“限购令”政策的出台,出现了“借名买房”现象。鉴于限购政策的施行使得借名买房事件频发,导致相关司法实务混乱,难以有效及时辨别并规制,完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。


一、发生原因:

(一)规避法律、政策:1.规避房屋限购令政策或者限贷令以及其他贷款障碍;2.简便手续、减少税费;

(二)争享特定购房优惠;

(三)隐藏真实的财产信息;

(四)其他原因。

二、存在风险:

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。

      

2.借名购买普通房屋的,登记购房人反悔死亡后的继承人不了解借名之事,不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。

4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

5.其他

    

三、实践要点

1.借名买房协议具有一般合同约束力,书面合同不是“借名买房”的必要条件应认定为有效合同。

2.亲属间的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

4.真正购买人能够举证证明其为系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。

5.不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不予支持。

6.借名买房协议仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。

7.借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

综上所述,只要当事人意思表示真实,内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的无效合同情形,即应认可其效力。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则,有利于法律实务部门的裁判和决断,也有利于民众规避法律风险,实现房屋买卖经济秩序的稳定。



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