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关于居住权,你必须要了解的几点

2020-08-28 21:58:53 admin2020 21

居住权

山东元序律师事务所

2020年5月28号,民法典正式诞生,该部法律于2021年1月1日实行。(婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止)。在其中,首次提到了一个新名词:居住权。在实际的房产之中,我们一般都熟悉的是“所有权和使用权”:我们对房产享有所有权,对房产之下的土地享受不同年限的使用权(商业40年,住宅50-70年不等)。而这次单独提出来的居住权,究竟有着什么特殊的含义呢?


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一、居住权究竟是什么?

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居住权是一种非房屋所有权人对房屋享有的占有与使用的权利。比如,你有一套闲置的住房,为了帮助没有地方住的亲属,你可以到登记机构办理一个登记手续,为你的亲属设立居住权,此时房产证上依然是你的名字,房子依然归你所有,但你的亲属拥有居住在这个房屋里的法律权利。并且根据《民法典》第三百六十九、三百七十条的规定,为该亲属设立居住权后,该居住权专属于该亲属,除非你们之间另有约定,他不能把房子租给别人,在他去世后居住权也不能被他的继承人继承,也就是说他的子女配偶等这些继承人不能继续居住在这里,居住权会随着权利人的去世而不复存在。


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二、居住权如何设立?

(一)以合同形式设立

1.采用书面形式订立居住权合同。(民法典第三百六十七条)

2.向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。(民法典第三百六十八条)

(二)以遗嘱方式设立。(民法典第三百七十一条)


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三、居住权与租赁权的区别

第一,居住权为一种独立的用益物权,租赁权则属于债权。居住权因此具有物权的所有特征对世性、绝对性、直接支配性等,作为债权的租赁权则具有相对性,租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权的效力强化后,租赁权人也具有对抗第三人的效力,但它终究与作为物权的居住权不同。居住权具有的对抗第三人的效力是居住权当然的与生俱来的固有的性,而租赁权之对抗第三人的效力则是租赁权的效力催化以后的结果。

第二,在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下,设定居住权必须加以登记。未登记的,不发生设定居住权的效力,租赁权本质上是一种债权其设立在某些情况下即便不登记也是可以的。

第三,居住权的设定基本上是一种无偿的,带有扶助、友善、帮助的“恩行为”的性质,而租赁合同则是一种双务合同有偿合同,双方都享有权利、承担义务。也就是说,取得租赁权,以支付租金为条件。即便在特殊的情况下需要向房屋的所有人支付费用,居住权人向房屋的所有人支付的费用也是很少的,否则居住权的设定便失去了意义。

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四、居住权的设立影响将会十分的深远

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。

这只是一种可能存在的应用场景。未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷

其一,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。

其二,公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三,这几年,“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

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五、相关裁判案例

(一)依据(2018)京0102民初34356号民事判决,法院认为:

本案中,涉案房屋原为公有住宅,实际居住人多为历史原因及政策原因取得单位福利分房的职工及家属,因原产权管理单位无力负担修缮费用,产权历经多次无偿或低价转移,但每次产权转移过程中都对实际居住人的居住问题有所约定,或约妥善管理、或约妥善安置、或约不得强撵,均保障了实际居住人的居住权益。因最后一任的原产权单位新兴(北京)工程建筑房地产开发公司对外负有债务,将涉案房屋产权经司法程序直接划归本案原告志海伟业公司所有,以抵偿其所欠债务,原告志海伟业公司因此取得涉案房屋的产权,原告志海伟业公司亦应妥善处理原有实际居住人的居住问题,综合保障其居住权益。被告郭培业一家经单位调换住房至涉案房屋中x幢编号为x的房屋中居住,其居住权益亦应得到相应的综合保障。因此,原告志海伟业公司要求被告郭培业一家腾退涉案房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用费,依据不足,本院不予支持。

(二)依据陕0702民初1780号民事判决,法院认为:

当事人对其主张应提供证据予以证明,没有证据或提供的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审查明事实及证据显示,原告与王哲在婚前对该房屋做了约定,明确约定“在婚姻存续期间彭某某个人享有生前居住权,故后其房产由王哲三个儿子王某1、王某2、王某3共同继承”,原告彭某某依婚前协议约定而取得对该房屋的居住权;该婚前协议书系王哲的真实意思表示,合法有效,且原、被告方对该协议的真实性均无异议。被告辩称因父亲王哲去世,“在婚姻存续期间”这个前提条件就消灭了,协议里的居住权也就不存在了,本院结合全段语境和标点符号的书写,以及婚后双方居住情况等因素,认定被告该理由无事实和法律依据,故对其辩解理由不予采纳。故基于原告彭某某与王哲的婚姻关系以及双方签订的婚前协议书,原告彭某某生前对汉台区前进中路012基地23号职工住宅楼403室房屋享有居住权。对于被告要求支付丧葬费以及继承王哲生前工资、养老金等事宜,与本案不属于同一法律关系,对其主张不予支持。

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编辑:万福思

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